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¿Qué debo saber antes de contratar una hipoteca?

Pedir una hipoteca es algo inevitable para la mayor parte de los compradores de vivienda. Tendremos una casa, sí, pero contraemos una deuda con el banco por mucho tiempo. Por eso, no es una decisión que debamos tomar a la ligera. Hoy vamos a analizar los principales puntos que debemos tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca para comprar nuestra casa.

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Todos queremos vivir en una casa maravillosa pero no todos podemos permitirmos pagarla. El banco, lo primero que va a analizar es qué porcentaje de nuestro sueldo podemos dedicar a pagar una hipoteca. Lo normal, y razonable, para evitar situaciones como las que nos llevaron a la burbuja inmobiliaria de hace unos años, es que no dediquemos al pago de nuestra hipoteca más de un 35% de nuestro salario. El banco, que quiere ganar dinero  (no lo olvidemos) estudiará nuestra situación financiera y lo normal es que no nos financie más de un 80% del valor de venta de la vivienda. Atrás quedaron los años donde te financiaban el 100% o incluso el 120%. Mejor para todos, según mi opinión, o al menos más razonable.

Esto significa que al menos debemos tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda y además tener en cuenta el porcentaje adicional que suponen los gastos derivados de la compraventa de la misma.

Y aquí entramos en otro terreno espinoso que veremos en el siguiente apartado.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca?

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Hasta hace poco, los gastos derivados de la firma de la hipoteca ascendían a alrededor de un 10% del valor total de la misma. Después de la polémica sentencia del tribunal supremo que ha sido “suprimida” por real decreto en Nov 2018 parece que si pedimos una hipoteca en este momento, no tendremos que pagar el famoso IAJD o impuesto de Actos Jurídicos Documentados que asciende a un 70% de los gastos hipotecarios. Desafortunadamente, este decreto que obliga a los bancos a pagar el IAJD no tiene carácter retroactivo, pero es una buena noticia para los usuarios.

Si no tenemos que pagar este impuesto, ¿a cuánto ascienden ahora los gastos hipotecarios? Buena pregunta, ya que si bien, en principio dichos gastos deberían haber descendido sustancialmente, es probable que los bancos intenten recuperar ese dinero perdido a través de diferentes mecanismos. O bien incrementando el diferencial que cobran sobre el euribor o a través de nuevos productos vinculados a la firma de la hipoteca (por ejemplo: además de obligarte a domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida también pueden obligarte a contratar un plan de pensiones).

Aún así, parece que la CNMV quiere tranquilizarnos al respecto, asegurando que no permitirá a los bancos encarecer las hipotecas para recuperar el IAJD.

Gastos de notaría, registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales e IVA

Otros gastos que no hemos mencionado y que hay que tener en cuenta son son los derivados de la compra venta de vivienda como son los de notaría, registro y gestoría, además del IVA del 10% si es una vivienda nueva o el Impuesto de transmisiones patrimoniales si es de segunda mano (entre el 6 y el 10% según la CCAA donde se encuentre la vivienda).

En resumen, y poniendo un ejemplo, si compramos una casa nueva de unos 100.000 euros en Madrid, estaríamos pagando un total de 13.880 Euros de media en gastos asociados (según el calculador hipotecario de idealista/hipotecas).

Ejemplo de gastos asociados a una hipoteca de 100.000 euros con un interés variable.

Plazo de la hipoteca

Siguiente paso: ¿ a cuánto tiempo es razonable pedir una hipoteca? ¿es mejor pagar más en intereses y disminuir la cuota mensual de pago o acortar el plazo, pagar más cuota y a la larga menos intereses?

Estas preguntas no tienen una respuesta única para todos, porque dependen de los elementos anteriormente mencionados, como la capacidad personal de endeudamiento, la situación actual económica y la prevista, la evolución esperada de los tipos de interés y la planificación de nuestros gastos en el medio plazo.

De manera general, en España el plazo medio al que se contratan las hipotecas es a 25/30 años, aunque el plazo medio al que se amortizan es bastante menor (18,5 años).

A la hora de decidir el plazo de amortización, lo principal es saber cuánto estamos dispuestos a pagar cada mes. Cuanto más alargamos el plazo más intereses pagamos, por eso, es importante calcular bien nuestra capacidad de gasto ahora y en los próximos años para decidir adecuadamente el plazo de contratación. Lo ideal es encontrar el equilibrio para poder pagar las cuotas pero no pagar demasiado en intereses.

¿Hipoteca fija o variable?

La hipoteca fija supone que cada mes pagaremos la misma cuota porque el tipo de interés será fijo. Este escenario es adecuado cuando los tipos de interés apenas varían y son bajos, como ha ocurrido en España y Europa en los últimos años. De este modo controlo siempre mi gasto, pero si los intereses bajan estaré pagando más de la cuenta.

La hipoteca variable supone que cada mes pagaremos una cuota diferente porque se nos aplicará el índice de referencia, generalmente el Euribor, más el diferencial que hayamos pactado con el banco. En este momento el tipo de interés medio de las hipotecas en España es del 2,63% (Euribor + diferencial) lo cual es un precio razonable, pero ¿cuál es la evolución prevista del Euribor para el 2019?

Según Bankinter, la evolución de los tipos será al alza durante los próximos años, pasando de un escenario de 0% (actual) a uno de crecimiento del 0,10% en el 2019, tal y como vemos en el siguiente gráfico.

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En este momento, en el mejor de los casos, nos aplicarán un diferencial del 0,89% (la media está en el 1,13%)  lo cual hace que la diferencia entre unas hipotecas y otras no sea demasiada, aunque teniendo en cuenta la evolución prevista al alza probablemente se igualarán los términos entre ambos tipos en fechas no demasiado lejanas. 

Recuerda que el banco siempre busca ganar dinero, así que en las hipotecas a plazo fijo tendrá en cuenta muchas variables para intentar asegurar que no pierde dinero al fijar un diferencial. Según la OCU en estos momentos sigue siendo interesante contratar hipotecas con un interés variable.

Comisiones y activos vinculados a la hipoteca

Un último tema que debemos tener en cuenta son las comisiones que nos van a aplicar al contratar la hipoteca.

Las más habituales son:

  • Comisión de apertura: a pagar al formalizar la hipoteca, puede ser un % del total solicitado o una cantidad fija hasta el 1% del total solicitado por ley.
  • Comisión de amortización anticipada del préstamo: el % que nos cobra el banco por pagar anticipadamente parte de nuestro préstamo. También puede llegar hasta el 1%.
  • Comisión por subrogación de la hipoteca: importe cobrado cuando cambiamos el titular de la hipoteca o de entidad financiera.
  • Comisión por cierre anticipado de la hipoteca: importe cobrado cuando devolvemos el préstamo antes de tiempo.

Todas estas comisiones son negociables y algunas de ellas se han considerado abusivas por los tribunales, por lo que es muy conveniente asesorarnos bien antes de contratar con cualquier banco.

Por último, los activos vinculados, son todos aquellos servicios/productos del banco que nos “obligan” a contratar con la entidad para minorarnos el tipo de interés aplicado.

Los más comunes, tener la cuenta corriente con ellos (sin gasto), las tarjetas, el seguro de vida, el plan de pensiones etc. Por ello debemos calcular muy bien cuanto nos incrementa el gasto mensual todo esto para saber si la hipoteca nos sigue interesando o no.

Para finalizar os quiero dejar unos cuantos calculadores y/o comparadores de hipotecas para que podais hacer vuestros propios números. No dudeis en contactarnos si teneis alguna duda o estais pensando en comprar o vender una casa en Boadilla del Monte o alredores.

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