Menú Cerrar

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi casa?

Quieres vender tu casa y no tienes claro qué impuestos vas a tener que pagar. Vamos a analizar para la venta de viviendas de segunda mano, los impuestos y gastos principales con los que te vas a encontrar.

alt_impuestos_venta_casa

También llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), o plusvalía. Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano sobre el que se asienta un inmueble entre el periodo en el que se adquirió y el periodo en el que se vende.

Este impuesto lo cobran los ayuntamientos que utilizan unos porcentajes que varían según el municipo pero que tienen siempre un tope.

Cálculo del impuesto de la Plusvalía Municipal

Los ayuntamientos calculan el incremento de valor del terreno a través del valor catastral en el momento de la venta (aparece en el IBI) y el número de años transcurridos desde la compra del inmueble. Despúes aplican un coeficiente con los siguientes máximos:

alt_Cuadro- Coeficientes -Plusvalia -Municipal
Cuadro de coeficientes máximos Impuesto Plusvalía Municipal

De media este impuesto supone un pago de alrededor de 1.000 euros por año transcurrido entre la venta y la compra del piso.

Devolución del impuesto sobre la Plusvalía Municipal

Desde que en el 2018 el Tribunal supremo estipulara que es contra derecho el cobro de esta tasa municipal en los casos en los que no se ha producido una plusvalía del terreno, sino todo lo contrario muchos ciudadanos están recuperando el dinero pagado.

Los ayuntamientos utilizan el valor catastral para calcular este impuesto, asumiendo que si este valor sube, el del terreno también, pero eso no es cierto en muchas ocasiones.

El tribunal supremo en 2018 aclaró que este incremento catastral no obliga a pagar la plusvalía ya que no refleja el verdadero valor de mercado. Ya se han ganado muchos casos argumentando esta sentencia en toda España incluyendo Boadilla del Monte.

Aqui os dejamos acceso a un simulador para que calculeis el impuesto concreto en vuestra localidad. Por ejemplo, si la casa que vais a vender se encuentra en la urbanización de las Lomas de Boadilla, debereis elegir ciudad Madrid, municipo Boadilla del Monte y tener a mano vuestro último recibo del IBI.

Impuesto sobre la plusvalía en el IRPF

Este impuesto aplica a la ganancia generada por la venta de la vivienda. Se calcula como diferencia entre el valor de venta y el de compra. Si has vendido a pérdidas no tendrás que pagarlo.

Si has vendido con ganancias estos son los coeficientes que se aplican al incremento de valor:

  • Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros:  21%
  • Ganancias superiores a 50.000 euros: 23%

Logicamente te interesa que esta ganancia sea lo menor posible. Para ello deberás sumar a tu valor de compra los gastos del impuesto de transmisión patrimonial que pagaste en su día y el IVA.

Por otro lado de tu valor de venta podrás restar los gastos del impuesto sobre la plusvalía municipal y otra cosa que no todo el mundo conoce; los gastos de la agencia inmobiliaria también son deducibles en el impuesto de la plusvalía del IRPF. 

Si estás pensando en vender tu vivienda ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos respecto al tema impositivo para que sea lo más favorable posible para tí.

Exenciones al pago del impuesto de la Plusvalía en el IRPF

  1. Si vas a reinvertir el dinero en la compra de vivienda habitual en los próximos dos años por un importe igual o superior a la plusvalía. (Deberás consignarlo en las casillas correspondientes del IRPF). 
  2. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
  3. Si tienes más de 65 años y vendes una segunda vivienda pero contratas una renta vitalicia a cambio de la venta.

Recuerda que si donas la casa también tributarás por ello en el IRFP como ganancia patrimonial aunque no haya sido una venta.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Si todavía tienes hipoteca en el momento de la venta tendrás que pagar al banco por la cancelación de la misma. De esta manera desaparecerá la deuda que tienes contraída en la nota simple de la vivienda.

De media este gasto oscila entre los 1.000/1.500 euros.

IBI

El IBI es el impuesto sobre bienes inmuebles que los propietarios de una casa pagan todos los años al ayuntamiento. 

En el caso la venta de una vivienda, el que fuera el propietario a 1 de Enero del año de generación del impuesto será el responsable de pagarlo. A veces puede acordarse el pago a medias entre comprador y vendedor pero siempre sujeto a la aceptación por ambas partes.

Otros gastos

Existen otros gastos menores asociados a la venta de una casa como son una pequeña parte de los gastos notariales que de media representan unos 100 euros.

Como verás vender una casa puede ser una operación lucrativa pero debes tener en cuenta todos estos impuestos y gastos para no llevarte una sorpresa con Hacienda o con tu ayuntamiento.

Esperamos haber contestado, al menos en parte, a la pregunta ¿Qué impuestos voy a tener que pagar si vendo mi casa?

Si necesitas ayuda con la venta de tu casa, especialmente en Boadilla de Monte, donde somos especialistas, ponte en contacto con nosotros y te atenderemos encantados. Ya sabes. Sin compromiso ninguno para tí.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.