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Quiero alquilar un piso, ¿qué debo tener en cuenta antes de firmar el contrato?

Estás buscando piso para alquilar y tienes muchas ganas de encontrarlo y mudarte. Por fin lo encuentras y firmas casi cualquier cosa no vaya a ser que te lo quiten. Bueno, pues sujeta tus ganas y ten en cuenta la siguiente lista de puntos que debes considerar antes de firmar tu ansiado alquiler. Si eres propietario y quieres alquilar tu vivienda es bueno que tengas en cuenta también los siguientes temas a la hora de formalizar el contrato y evitar problemas para todos.

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Lo primero que debes saber es que trás la nueva ley de arrendamientos finalmente aprobada el 5/3/2019, los nuevos contratos de alquiler pueden prorrogarse hasta 5 años aunque el arrendador esté en desacuerdo, si el inquilino así lo desea. Esto significa que el plazo que se pacte por contrato, siempre que sea inferior a estos 5 años podrá extenderse hasta esa duración máxima.

Ten en cuenta que el inquilino no necesita comunicar nada por escrito al arrendador siempre y cuando siga viviendo en ese piso y pague la renta mensual.

Una salvedad: si el dueño del piso es una empresa (entidad jurídica) el plazo del alquiler inicial podrá extenderse hasta los 7 años.

En ambos casos, una vez finalizados los 5 años, si no hay comunicación expresa del dueño del piso comunicando su deseo recuperar la vivienda, se entenderá prorrogado el contrato por otros 3 años, de manera tácita.

Excepciones a la regla de los 5 años

Los únicos casos donde el propietario del piso puede obligar al inquilino a dejar la vivienda durante esos 5 primeros años son :

  1. Tener que destinar la vivienda alquilada a su propia vivienda habitual o para sus familiares de primer grado.
  2.  Para uso de su cónyuge en caso de sentencia firme de divorcio o separación.

Siempre tendrá que comunicarlo al inquilino con 2 meses de antelación y por escrito.

Desistimiento por parte del inquilino

El arrendatario podrá cancelar el contrato en cualquier momento una vez hayan transcurrido 6 meses desde el inicio del mismo.  Siempre a través de comunicación escrita con 30 días de antelación al dueño del piso.

En este supuesto, si el contrato así lo recoge, el dueño puede pedir una indemnización limitada por ley.

Fianza

La ley establece que el inquilino pague en metálico una fianza por valor de un mes de renta. Esto es lo habitual, pero permite también llegar a pedir una garantía adicional al arrendatario por un valor máximo de 2 meses de renta vía depósito o aval bancario. Es decir, que como mucho, pueden pedir 3 meses de renta como fianza total, una en metálico y 2 como garantía adicional. Puede parecer mucho, pero hasta hace poco y dado la alta demanda de alquileres había particulares que pedían hasta 6 meses de fianza.

Gastos de gestión inmobiliaria

Estos gastos y los de formalización del contrato, si los hubiera, correrán a cargo del propietario del piso (siempre que sea una entidad jurídica) que es el menor de los casos (menos del 15% según la OCU).

Si es un particular el que alquila el piso en el mercado, dependerá del acuerdo al que se llegue entre las partes, de la agencia inmobiliaria correspondiente o incluso de la comunidad autónoma. Es decir, no está regulado quién paga cuando el alquiler es entre particulares. Lo habitual es que el inquilino pague una comisión de un mes a la agencia inmobiliaria.

Gastos de IBI, comunidad y basuras

Manda lo que se pacte en el contrato. Es decir, no está regulado quien los tiene que pagar, aunque lo normal es que estos gastos sean asumidos por el propietario y el inquilino asuma los gastos asociados a suministros (gas, agua, electricidad…). Lo ideal es que la titularidad de los suministros siga siendo del propietario (para evitar gastos innecesarios de cambio de titular y activación) pero la domiciliación de los mismos se haga a la cuenta del inquilino.

Desperfectos en el piso

Tampoco está regulado y es conveniente que se refleje en el contrato. Lo normal es que los daños causados por el inquilino sean pagados por él, mientras que los desperfectos asociados a electrodomésticos o tuberías o goteras sean asumidos por el propietario. Lo mejor es que el dueño del piso tenga un seguro contratado que le quitará quebraderos de cabeza por poco dinero. El inquilino a su vez puede asegurar también su parte si así lo desea. Estos gastos generan siempre controversia y siguen sin estar bien regulados.

Obras en el piso

La ley establece que podrán realizarse siempre y cuando haya acuerdo entre las partes sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Subidas de precio durante el alquiler

Las actualizaciones del precio del alquiler del piso deben establecerse por contrato de manera expresa. Si no se contemplan en el contrato entonces se entenderá que no existen. Lo normal es aplicar el IPC ya sea nacional o autonómico (no tienen por qué ser iguales). Si no está detallado el índice a utilizar la ley establece que se utilice la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad o IGC que se consulta en el INE. Estas actualizaciones pueden producirse de manera anual pero no pueden ser cobradas de manera retroactiva.

Modelos de contrato de alquiler

Para que te sea más fácil partir de algún lado tanto si eres inquilino como propietario y quieres alquilar un piso te dejamos dos nuevos modelos de contrato de alquiler, uno de la OCU y otro del bufete de abogados Lexperta para que los uses como plantilla.

En resumen, la nueva ley de arrendamientos urbanos contempla algunos cambios importantes en los contratos de alquiler de pisos, como el tema de la duración, pero no resuelve otros problemas asociados a los precios o temas de protección de inquilinos y propietarios ante determinadas prácticas abusivas por unos y otros.

Por ello es importante que revises con cuidado tu contrato de alquiler de piso ya que es la herramienta fundamental a la que remitirse en caso de controversia.

Si estás pensando en alquilar una vivienda o poner tu piso en alquiler puedes contactarnos y te ayudaremos a que lo consigas de la manera más segura posible.

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